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房产知识知多少之认识房价的影响因素

2017-8-15 8:07:26  阅读:次 字体:

房地产价格水平,是众多影响房地产价格的因素相互作用的结果,或者说,是这些因素交互影响汇聚而成的。

  要把握影响房地产价格的因素,首先应在观念上有下面四点认识:

  一、各种影响房地产价格的因素对房地产价格的影响方向是不尽相同的:有的因素降低房地产的价格的,有的因素则提高房地产的价格

  二、各种影响房地产价格的因素对房地产的价格的影响程度也是不尽相同的:有的因素对房地产价格的影响较大(即随着这种因素的变化而引起的房地产价格的升降幅度较大),有的因素则影响较小。但是,随着时期的不同,地区的不同,或者房地产的类型不同,那些影响较大的因素也许会变成影响较小的因素,甚至没有影响;相反,那些影响较小的因素有可能成为主要的影响因素。

  三、各种影响房地产价格的因素与房地产价格之间的影响关系是不尽相同的:有的因素对房地产价格的影响是一向性的,即随着这种因素的变化而提高(或降低)房地产的价格;有的因素在某一状况下随着这种因素的变化而提高(或降低)房地产的价格,但在另一状况下却随着这种因素的的变化而降低(或提高)房地产的价格;有的因素从某一角度看会提高房地产的价格,但从另一角度看却会降低房地产的价格,其对房地产价格的最终影响如何,是由这两方面的合理决定的。

  四、某些因素对房地产价格的影响是完全可以用数字模型来度量的,但更多的因素对房地产价格的影响是无形的,虽然可以感觉到,但难以用数学公式表达出来。至于他们对房地产价格究竟有多大程度的影响,主要靠估价人员长期积累的丰富经验来作出判断。所以说,房地产估价必须借助科学的估价方法,但又不是简单地套用某些计算公式就能解决。计算需要以综合分析房地产价格的相关因素为基础,计算的结果也往往需要通过对影响房地产价格的因素做综合分析后再作进一步的修正。

  影响房地产价格的因素多而复杂,通常需要进行归纳分类。为讨论分析的方便起见,现将影响房地产价格的因素分为如下10类:供求状况、自身条件、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、心理因素、国际因素、其他因素。各类影响因素中还包括着若干具体的影响因素。此处值得一提的是,许多影响因素之间并不是完全独立的,但在分析某一因素对房地产价格的影响时是假定其他因素不变的,虽然实际生活中不可能不变。

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